物件数で比較!名古屋の不動産会社3選

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税金の種類と金額

ここでは、名古屋で不動産を購入したときにかかる税金、また不動産を保有していることでかかる税金についてくわしく紹介しています。

不動産の取得にかかる税金をチェック!

まずは、名古屋で不動産を購入したときに必要となる税金を以下にリストアップしてみました。

消費税

消費税は土地にはかかりません。土地は非課税になります。新築物件の購入や新築した時に、建物にかかってきます。

例えば、建物の価格が2,000万円だとすると
2,000万円×8%=160万円
となります。

ちなみに売主が個人の中古住宅の場合は消費税はかかりません。不動産会社が仲介してリフォームなどを済ませている中古住宅は消費税がかかります。

消費税は2019年10月以降に10%に引き上げられる予定になっています。その場合、
2,000万円×10%=200万円

不動産は金額が大きいですから、2%の引き上げも大きな差を生むことになります。

消費税の軽減措置

一定の収入以下の人が住宅ローンで家を買う場合、収入によって最大30万円の給付が受けられるという制度。消費税が10%に引き上げられた場合は、給付金額も引き上げられます。

印紙税

住宅を購入したり、新しく建てたりするときに作成する「建築請負契約書」や「不動産売買契約書」などには、収入印紙を貼って消印する方法により、印紙税を納付しなければなりません。印紙税にかんする問い合わせ先は税務署です。

▼「建築請負契約書」「不動産売買契約書」の1通あたりにかかる印紙税額は以下のとおりです。(抜粋)(※平成26年4月1日から平成30年3月31日までに作成されるものに適用)

  • 500万円超から1000万円以下:5,000円
  • 1000万円超から5000万円以下:10,000円
  • 5000万円超から1億円以下:30,000円
  • 1億円超から5億円以下:60,000円

消費税の軽減措置

不動産売買契約書、建築工事請負契約書などの記載金額が10万円を超える場合は、軽減措置があります。

不動産取得税

建物や土地など、不動産を取得したときにかかる地方税です。取得とは、現実に不動産の所有権を取得することを言います。したがって、等価交換のように経済的利益が発生しない場合や、未登記・中間登記省略の場合にも課税されることになります。また、特例によって贈与税が課税されない場合であっても、課税はされます。尚、相続(相続人以外の人になされた特定遺贈は除く)による取得などは非課税です。地方税にかんする問い合わせ先は県税事務所です。

▼税額=課税標準額×3%(税率)※税率は取得の時期によって下記のとおりに適用されます。

平成20年4月1日~平成30年3月31日まで

  • 土地:3%
  • 住宅用の家屋:3%
  • 住宅用以外の家屋:4%

登録免許税

建物や土地の所有権の移転等にかんする登記をするときにかかります。

家を買ったり建てたりするときには、土地や建物の権利関係を明らかにするために登記手続きが必要となる。この登記の際にかかる税金が登録免許税だ。住宅の登記には新築建物の所有権の保存登記、土地や中古建物の所有権の移転登記、住宅ローンを借りるときの抵当権の設定登記があります。

税額は、取得した不動産の価額(固定資産税評価額)に決められた税率をかけて計算されます。尚、一定の住宅用家屋の場合には軽減税率が適用される特例があります。税率は変更されることもありますので、詳しくは法務局に問い合わせてみましょう。

細かい書類作成が必要になる不動産登記に関しては、司法書士に代行してもらうのが一般的です。司法書士に依頼場合は、住宅ローンを借りる金融機関、もしくは不動産会社、住宅メーカーなどが手配してくれるケースもありますので、相談してみましょう。

なお家を新築する際には、建物の表示登記も必要なのですが、登録免許税はかかりません。こちらは不動産会社などを通じて土地家屋調査士に手数料を支払えば済みます。

計算方法をまとめると
所有権に関する登記の場合:固定資産税評価額×所定の税率
抵当権設定に関する登記の場合:債権額(住宅ローンの借入額)×所定の税率
となります。次に不動産登記の種類を見てみましょう。

表題登記

新築した建物が完成した後、建物の所在地番、構造、床面積などを特定するために所有者が申請する登記のことです。

所有権保存登記

建物を新築したときに最初に行う所有権の登記のこと。建物表題登記を行った後に行います。

登記簿の甲区に所有者の住所・氏名の他、新築の日付などが記載されます。

所有権保存登記を行った後は所有権を得たことになりますから、第三者と対抗できるようになります。

所有権移転登記

不動産を売買する際、所有権を売主から買主へ移転するときに行う登記のこと。これにより、買主は第三者に所有権を主張できる要件を備えることができます。

抵当権設定登記

住宅ローンを利用する場合には、不動産が担保になって抵当権を設定します。その際に登記されるものです。

金融機関は抵当権者、住宅ローンの借入者は抵当権設定者となります。

以上のように不動産は登記の種類がたくさんあり、複雑ですから書類作成はプロに任せるのが一般的になっています。

不動産の保有にかかる税金をチェック!

 続いて、不動産を保有していることでかかってくる税金を紹介します。

固定資産税

固定資産税は、不動産を所有することで、毎年かかる市税です(新築住宅、認定長期優良住宅、耐震・バリアフリー・省エネ改修工事を行なった住宅に対しては軽減措置が受けられる場合があります)。

毎年1月1日現在での土地、家屋(マンション、家、工場、倉庫、店舗など)、償却資産(家屋や土地以外の事業用資産)の所有者に課せられる税金で、固定資産評価額が基準となって算出された税金のことです。

固定資産税は、固定の資産がある市町村(東京23区は東京都)が徴収することになっています。徴収方法は、納税対象者に市町村から送付される納税通知書の期限通りに納付します。4期に分けられた納付期限内に役所・出張所や、ゆうちょ銀行など納税通知書に記載されている金融機関や、コンビニエンスストア(バーコードの記載がある場合)からでも納付することができます。

税額は、以下の通りです。

固定資産税の税額
課税標準(固定資産税評価額)×1.4%(標準税率)

都市計画税

都市計画税は、道路・公園・下水道整備等の都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用に使われる目的税であり、市街化区域内の土地・家屋に対して課税がされます。固定資産税とあわせて徴収されます。徴収方法は、固定資産税と同様に納税通知書が送られてくる普通徴収になります。

問い合わせ先は市税事務所です。

都市計画税の税額は、以下の通りです。

都市計画税の税額

課税標準(固定資産税評価額)×0.3%(制限税率)

不動産取得税の金額を実例解説!

不動産に関わる税金には、さまざまな控除や特別措置などがあり、具体的な金額を算出するのは難しいですが、それぞれの税金ごとに考えて算出していけば、およその数字はつかめるようになります。税率は変更されることがありますので、不動産購入を考えたら税金についてもまずは調べてみることをおすすめします。

不動産の価格(課税標準額) × 税率 – 特例 = 不動産取得税額

という計算で不動産取得税は算出されます。実際には不動産は土地と家屋のことを指しますので、
土地の税金+家屋の税金=不動産取得税

ということになります。その際、税金を算出する際の土地や家屋の金額は、実際の購入価格ではなく、「固定資産評価基準」によって算出された金額です。

それではまず、不動産の価格である、課税標準を見ていきましょう。

その際、現在は宅地や宅地比準土地(市街化区域農地や雑種地等)を取得した場合は、課税標準を価格の2分の1とするとされています。

 課税標準額には特例があって、家屋の広さが50~240㎡の場合、控除額は、1,200万円となります。

土地を取得した後、一定の期間内にその敷地に特例が適用される住宅を取得した場合には、不動産取得税が減額されるという特例もあります。


平成25年2月に土地200㎡を取得して、同年6月に住宅を床面積180㎡で新築した場合。固定資産税評価額、土地:2,000万円、家屋:2,000万円の場合を仮定します。
 

まず家屋(2,000万円)から計算する

2000万円 –1200万円 ×3%=21万円
つまり、家屋の不動産取得税は21万円になります。
 

次に土地(3,000万円)の不動産取得税を計算する

3000万円 × 1/2 × 3%=45万円

さらに、特例適用住宅の軽減が使用できる物件なので、土地1㎡あたりの単価は15万円となります。
「(土地1m²当たりの固定資産税評価額×1/2)×住宅の床面積×2(200m²が限度)×3%」
 
15万円 × 1/2× 200㎡× 3%=45万円
そうなると…
45万円 – 45万円 =0万円

土地の不動産取得税は0円ということになります。「家屋」と「土地」の両方を合わせると、家屋の方の21万円が不動産取得税になります。このように、不動産取得税は軽減されるので、その存在さえよく分からなかったという人もいました。

上記のようにみると、特例があるかどうかで大きな差が生まれることがわかります。ですから特例の内容や期間を調べて、購入や新築のタイミングを決めるというのが賢明といえるでしょう。

減税の内容

「ややこしい」と思ってしまう、不動産取得に関わる各種税金などについて。

その理由の一つは、減税などの措置が、それぞれの税に対して細かく設定されているため。

どのようなものに対して減税が設定されているのかを簡単にまとめてみました。

  • 住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)
  • 住宅資金の贈与税の減額(直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税)
  • 固定資産税の減税
  • 不動産取得税の減税
  • 登録免許税の減税(所有権保存、抵当権設定)
  • 印紙税の減税
  • 投資型減税

これだけさまざまな減税措置がありますので、まずは種類だけでも覚えておきましょう。

物件数で比較!名古屋の不動産会社3選

※2017年10月に調査した内容をもとに比較しています。

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